美国房地产业的情况-专业

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美国土地价格只占房价20% 我记得曾经在一些文章中提到房地产这个词的英语解释,这个词在英语中是real estate表示不动产,自作聪明,望文生义,认为不动产与真实(real)这个词密切

美国土地价格只占房价20%

我记得曾经在一些文章中提到“房地产”这个词的英语解释,这个词在英语中是“real estate”表示不动产,自作聪明,望文生义,认为“不动产”与“真实”(real)这个词密切相关,其实,从辞源来说,这两个词的概念并没有关系,也就是说,法律并没有认定不动产比个人动产来得更真实。这个词起源于君主制下的领土世袭原则,在那时所有的土地都是国王的财产。所以不动产最原始的意思是王室领土(royal estate) 。real来自于法语中royale,是由使用法语的诺曼人在征服英格兰时将这个词带入英语的。首先在这里做一个解释,也是纠正自己认识的错误了。

房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物,比如建筑物。房地产一般也被称为不动产(real property,也写作realty),与之相对应的是私产,即动产(personal property,也被称作chattel 或者personalty)。在技术层面上,一些人试图将房地产与土地和设备等其他不动产相分离,同时将房地产所有权与房地产本身相分离。在不动产(immovable property)归于民法权限下的同时,普通法中使用的是房地产(real estate) 和不动产(real property)来这类权利。

近年来,很多经济学家都认识到缺乏有效的不动产法律是发展中国家的投资的巨大的障碍。无论一个国家是贫穷还是富足,土地和依存土地的房产都是社会财富的一个重要组成部分。在大多数发达国家中,除了财大气粗的大型开发公司之外,好多个人和小型公司用来购买或开发土地和建筑物的资金主要来源于银行抵押贷款,也就是用不动产的价值来开发其本身。银行大多非常乐于以比较低的利率发放这样的贷款,因为一旦借款人无法清偿贷款,银行可以取消借款人的抵押物赎回权,然后请求法庭将土地所有权转移给银行并将土地出售以拿回属于他们的钱。因此银行没有风险,或者从贷款获利,或者从没收的不动产、土地拍卖得利。但是,有好多发展中国家并没有对抵押物赎回的有效法律保障,这就非常混乱了。特别在国内,贷款全部是国家银行控制,而如何把抵押物进行拍卖,产权问题复杂,反而比西方国家困难的得多。你在西方很少见到烂尾楼,而在国内任何一个城市都有不少的烂尾楼,就是这个原因造成的。获得贷款,渠道含糊,如果开发出问题,银行处置也条理不顺,这样就造成很多风险潜伏在那里。

在全世界各个采用市场经济作为主要经济政策的国家和地区,随着个人财产所有权的发展,房地产都已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。每一块土地都有完全不同的特性,所以不动产业已经衍生出几个截然不同的领域。为了促成交易,一般需要专家进行不动产估价。比较常见的房地产经济行为有下面几个大的类型:

估价:专业的价值评价服务

经纪业务:促成买卖双方交易的服务

开发:建造或移除房屋以达到促进土地使用的服务

物业管理:为产权所有人管理不动产的服务

在每一个领域中又会分为住宅地产,商业地产和工业地产等专业种类。而且几乎每一种商业建筑物都会和房地产有关。

房地产是西方国家最庞大的经济领域,我看英国的《经济学家》(Economist)杂志关于发达国家2002年底总资产的评估,其中列出了房地产的规模和其他金融产品市场规模的排名表,房地产排第一位:

住宅地产:48万亿美元

商业地产:14万亿美元

权益:20万亿美元

政府债券:20万亿美元

公司债券:13万亿美元

总额:115万亿美元

从2002年到现在,在西方国家的总资产中,房地产占了54%,金融资产占了46%。银行存款,保险预留款和人力资本都没有计算在上述资产中。同时也不能肯定是否已将所有的负债和权益列示在内。

从总体上说,美国房地产市场不仅大而广,而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较低,房价总体上涨相对较慢,虽然房价差异很大,但是互相影响较小。截至目前,除了个别大城市外,美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每套20万~30万美元,相当于每套150万~250万元人民币,是家庭平均税后年收入的三至五倍。一个两口的家庭,年收入7-10万美元,五年是50万美元吧,税收等等扣走了三分之一,余下30来万元,一套中等价位的房子大约就是这个价格。当然,有些在美国大城市住的房屋价格远远高于这个水平,好像纽约某些区,洛杉矶、旧金山的价格都超过全国中等价位两、三倍,但是我认为不能够用这些城市的价格作为一个国家房屋价格的标准,就好像不能够用上海、北京、深圳的价格作为全国房地产的价格标准一样。

房地产市场其实是非常多元化的。中国的区分,往往按照容积率来分,因为城市在狂热开发的时候,还没有足够的时间沉淀出区域的人群类型来,原来说的什么东富西贵,北贱南贫的北京,现在情况不是这样了,至于将来如何,还要沉淀好多年,才慢慢有个内容来,现在基本什么人都混杂在一起,高低贵贱,好像北京一个原来不怎样的工业区望京,不但有了一堆艺术家,中央美术学院、796厂什么的,还突然涌入了20万韩国人,居然出现了“非韩国人不能入内”的韩国网吧了,中国人见美国、日本这么怒气冲天的一个民族,在韩国人肆无忌惮的侮辱你的时候那股子民族气节不知道哪里去了。

在美国,房地产的开发一般按照几个不同的城市构成内容分,分为中心城市(Central cities)、郊区(Suburbs)和非大都市区域(Non-metropolitan areas)三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区(district),还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域,长岛的纳桑、小颈等县(county)才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇,将大都市区域中的大小城市连成一片。美国有纽约-费城-波士顿、芝加哥-底特略-克里夫兰、旧金山-洛杉矶等几大片大都市区域,就是最大的大都会区,几百公里一大片,好像现在中国的长三角、珠三角和渤海湾经济圈,用不了多久也将成为这样的大都市区域。非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村,美国广大中西部和南部地区是非大都市区域,中国人就叫做农村,不过美国农村人口一般比都市人口富裕,叫农村很容易误导,因此就叫“非大都市区域”而已。

中心城市、郊区、非都市区这三大市场决定三大价格区域:即在美国,非都市区的乡村房价最低,郊区其次,中心城市最贵。当然在中心城市中,纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍;而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高。如果你想完个美国梦——一栋洋房,有宽敞的花园,有两辆汽车,到比较偏远的乡村去,绝对实现,几万美元就可以完梦,美国无论多远的地方,总是公路铺到门口,煤气、宽频、自来水和电到家里,附近一定有超级市场和百货公司,加油站,快餐店,城乡差别他们早就消除掉了。除非你硬要找到荒无人烟的地方退隐,生活在哪个农村都很舒适的。

价格大概多少呢?据2000年统计资料,美国中西部(芝加哥这些大城市周围的农业地区)和南部(密西西比、阿拉巴马这些比较贫穷的原棉花生产州)房产均价为每套15万美元左右,东西海岸非中心城市(即郊区)房产均价格为每套25万美元左右,两者差距不足一倍。1970年时,两者分别为2万和25000美元,差距只有五分之一。30年中美国绝大多数人(占总人口的66%)居住的房价平均价格上涨了10倍,年增长为3%多一点,与同时期劳动生产率、工资水平以及物价上涨程度基本相同。2004年美国房地产涨到顶峰,之后开始缓慢回落,估计还要跌12个月左右吧,不过在加利福尼亚,说跌,但是大家都还是不会轻易放手买卖,因此大豪宅有些跌价,中、小户形的住宅倒没有什么下降的迹象,不过交易清淡,说明大部分人在观望呢!

房屋价格有狂涨的时期,也有增长缓慢的时期。我来美国是80年代中期,那段时间房屋处于低潮,从美国房地产的价格曲线来看,就可以看出百年之间美国房地产价格波动,从统计资料上可以看到,在过去的这30年中,大概有18年绝大多数年份美国房价年增长幅度仅为2%,低于消费品物价指数(consumer price index);只有很少年份超过5%。从不同区域房价上涨的曲线图上可以看到,这30年中原来房价比较高的东北部,也就是以纽约为中心的大都市区域,房价上涨比较快;原来房价比较低的中西部和南部,房价上涨比较慢,显示出房地产价格具有“强者越强,弱者越弱”的基本走势。租赁房源充足降低居住费用。

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