美国房地产业简介-专业

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作为近十年来在中国最火爆的行业,房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单,也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。 如果把

作为近十年来在中国最火爆的行业,房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单,也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。

如果把目光投向大洋彼岸的美国,美国的房地产行业又是怎样的一副光景?

提起这个问题,可能许多人首先想到的是房利美房地美,是至今让全球经济步履维艰的次贷危机,是仍旧处在价格低谷的美国房市。无可否认,这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面,但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业,终究只是这冰山露出水面的一角。

在正式开始这一篇之前,必须要说明的是,中美两国的房地产行业存在巨大的差别。美国可以做为一面镜子,让我们看清自己,但镜子本身与我们自己,却是截然不同的两种。

一、金融危机与美国房地产业

如果要分析美国的房地产行业,就不能回避2008年金融危机。这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击,直到今天,美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。从财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。

在金融危机之前, 2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商,这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据,2008年,有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。

入围财富500强的8家住宅建筑商:Centex、D.R.Horton(DR霍顿公司)、Lennar(莲娜公司)、Pulte Homes(普尔特)、KB家居、NVR、Hovnanian Enterprises(霍夫纳尼安公司)、Toll Brothers(托尔兄弟公司),都是纽交所上市公司,其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。4家不动产商中,ProLogis(普洛斯)、CB Richard Ellis Group(世邦魏理仕)和Host Hotels & Resorts(酒店控股)也是纽交所上市公司,只有Realogy不是上市公司,但Realogy是著名的21世纪不动产(纽交所代码:CTC)的母公司。2007年,销售收入最低的托尔兄弟收入总额为46.5亿美金,最高的Centex达到142.9亿美元。

到了2011年,财富美国500强排名中只有两家房地产商:Pulte Group和D. R. Horton公司。两家公司都是住宅建筑商,2010年的销售额分别为45.69亿和44亿美元,分列美国财富500强第486位和499位,销售额比2007年下跌了超过50%。

而Real Estate行业更是全军覆没。

回顾过去的十年,从财务数据上看,美国房地产行业在2003-2006年期间发展到了顶峰,这几年可谓是美国房地产业的黄金时代。2007年以后,在金融危机的冲击下,相关行业公司收入大幅下降,其中多数在2010年的收入仅为2006年的三成左右,比如前四大住宅建筑商,2006年的收入在140-170亿美元之间,而2010年的收入仅有30-50亿美元。

金融危机间,多数住宅建筑商都连续大幅亏损,多的亏损额达到收入的五成以上,少的也超过一成。股价更是惨不忍睹,一般只剩下1/5,跌多的已不到1/10。目前市值最大的NVR(2010年8月22日为33亿美元)不到万科市值(2011年8月22日为891亿人民币,折合139亿美元)的四分之一。

举一个公司的例子,可能更直观的说明这场金融危机中美国房地产企业遭受的损失:2008年财富排行榜第483位的霍夫纳尼安公司(Hovnanian Enterprises),2006年,总收入为61.5亿美元,净利润1.4亿美元,股东权益合计为19.4亿美元;2010年,总收入下滑到13.7亿,净利润260万美元,股东权益合计为负的3.4亿。巅峰时期,霍夫纳尼安公司的股价曾经超过70美元,而目前(以2011年8月15日计)仅为1.5美元左右。

二、美国代表性房地产上市公司及其分类

在中国,人们已经很习惯于区分住宅开发商和商业地产开发商。美国也有类似的划分。在美国,房地产行业一般按照最终产品的属性分为两类。

一类是for-sale residential property,即供出售的住宅物业,这类企业叫做“Home Builder”,也就是住宅建筑商,通常以私人住宅开发、销售为主,也兼做相关的一些金融服务业务。在美国,Home Builder一般是公开上市的,全美前十大Home Builder均是上市公司,前50位的HomeBuilders中超过半数为上市公司。

根据2011年8月份的数据,全美市值前五位的住宅建筑商分别为:NVR公司(NYSE:NVR)、D.R. Horton(NYSE:DHI)、托尔兄弟公司(NYSE:TOL)、Lennar公司(NYSE:LEN)、Pulte Homes(NYSE:PHM),都在纽约证券交易所上市。

按照销售额和开发面积计算,2009年以前,传统的美国四大住宅建筑商为D.R. Horton、Centex、Pulte和Lennar,2009年Centex被Pulte收购后停牌退市,Pulte重新成为全美销售额最大的住宅建筑商。

总的来说,美国的Home Builder相对于其他行业的企业盈利能力较强,但市值偏低。市值最大的前五家住宅建筑商2011年8月15日的总市值只有大约140亿美金。尚不及居民住宅REIT行业的Equity Residential(公平住屋)一家的市值(2011年8月15日为175亿美元)。

第二类是income property,即投资性的物业,包括公寓、写字楼、商业中心、酒店、工业/物流设施和医疗设施等不同类型。这类企业叫做“Real Estate”,可以译为不动产商,主要从事房地产中介服务、投资性商用物业的融资、投资、开发和管理运营等。具体来说,又包括Property Management 、REITs、Real EstateDeveloper三类。

根据财富杂志2008年排名,RealEstate类别的前十大不动产商分别是:ProLogis(NYSE:PLD,普洛斯)、CBRichard Ellis Group(NYSE:CBG,世邦魏理仕)、Realogy(21世纪不动产的母公司)、HostHotels & Resorts(NYSE:HST)、Simon Property Group(NYSE:SPG,西蒙集团)、VornadoRealty Trust(NYSE:VNO,沃那多房产信托)、General Growth Properties(NYSE:GGP)、Jones Lang LaSalle(NYSE:JLL,仲量行)、Equity Residential(NYSE:EQR,公平住屋)、AIMCO(NYSE:AIV)。

这十家公司中,除了Realogy本身不是上市公司外,另外9家都是上市公司。

世邦魏理仕和仲量行属于Property Management,从事房地产中介服务、物业管理、咨询服务等。普洛斯、HST、西蒙、沃那多、GGP、公平住屋和AIV都是房地产投资信托基金REITs,REITs是各类投资性物业的主要持有者,这些物业包括酒店、商业写字楼、购物中心、工业和物流设施、医疗设施和居民公寓等。

另外还有一类Real Estate Developer,主要以投资性物业的开发和销售为主,类似于在中国通常所说的商业地产开发商,他们以开发为主,也持有和经营一些物业。但是在美国,这类开发商(Developer)一般都是私有公司,上市的Developer不多,其中较为有名的是圣乔公司(NYSE:JOE),目前市值约为15.6亿美元。

从市值上来说,REITs的市值都比较大,普洛斯、西蒙地产、沃那多、GGP和公平住屋的市值都在100-200亿美元之间,上述REITs中市值最小AIV市值大约为29.1亿美元,市值最大的西蒙更超过300亿美元。Property Management行业的公司市值通常居于住宅建筑商和REITs之间,世邦魏理仕和仲量联行的市值分别为54亿和29.4亿美元。

按照不同来源的行业分类标准,美股市场上的房地产公司归类和数量有一些区别。

根据纳斯达克交易所提供的美股数据,截至2011年8月15日,美股市场上共有259只房地产股票。其中,202只股票在纽约交易所上市,占到了总数的四分之三以上。纳斯达克股市和泛美交易所各有38只和19只,分别占总数的15%和7%。

其中,美国前十名的住宅建筑商、绝大多数的REITs和其他类型的Real Estate不动产商,包括我们前面提到的仲量联行、世邦魏理仕、公平住屋、西蒙地产、沃那多公司等,都在纽交所上市。

在纽交所上市的中国房地产公司有鑫苑置业(纽交所代码:XIN)、21世纪不动产(纽交所代码:CTC)、易居中国(纽交所代码:EJ)等。

在纳斯达克和AMEX上市的公司普遍规模较小,数量也少。许多中国地产商选在纳斯达克上市,其中包括汉广厦(NASDAQ:HGSH)、中房信(NASDAQ:CRIC)和中华地产(NASDAQ:CHLN)等。

此外,我们根据Yahoo Finance的行业数据对美股房地产企业的类型进行了比较。

Yahoo Finance统计的房地产业企业共计为264家,其中,各类REITs总计165家,占总数的62%;开发商43家,占16%;物业管理公司36家,占14%;住宅建筑商20家,占8%。

具体到REITs,又可以细分为零售业、工业/物流、居民住宅、商业办公、酒店/旅馆、医疗设施和多样化7种细分类型,具体比例如下图所示:

从图示可见,多样化物业、零售业和居民住宅是数量最多的REITs。另外商业办公和工业物业REITs数量也较多。医疗设施和酒店/旅馆物业REITs的比例最低。

根据Yahoo!Finance的行业统计数据,我们对各个子行业之间的状况做简单的比较。

从市值上来看,目前市值规模最大的细分行业为开发商和多样化REITs,市值规模都在1.6万亿美元以上。其次是零售商业REITs,规模为9087亿美元。住宅建筑商与物业管理业规模相当,在6000亿以上。

从长期债务与股东权益比率方面比较,REITs与物业管理行业属于典型的高财务杠杆运作,长期债务/总资本比率在80-200之间,反映了其金融行业属性的典型特征。而相对的住宅建筑业只有30.08。

市净率方面,目前整个房地产行业的市净率都不高,最高的也不过2.51,说明目前市场对这个行业的估值比较低。相比较而言,持有商业办公、公寓、零售物业的REITs和物业管理行业的估值较高,而住宅建筑商和开发商的估值最低。

财务状况方面,目前多样化REITs、医疗设施REITs、居民住宅REITs和物业管理行业的盈利能力比较高,其他细分行业的净利润率都不理想。酒店REITs、住宅建筑商和开发商普遍仍处于亏损状态。从股价/现金流比率方面来比较,整个行业的现金流状况都很糟糕,除了居民住宅REITs和开发商,现金流都普遍处于净流出的状况。

三、中美股市房地产上市公司其所属行业的划分

从前一部分大家可能已经注意到,美股市场上对具体房地产企业所属行业的划分存在一些差异,这也导致了不同来源的数据中,美股房地产行业的规模和上市公司数量存在分歧。这些差异反映了什么样的问题呢?

纽约证交所采用的行业分类标准来源于富时指数的ICB标准,这个标准分为:基础材料、消费品、服务业、金融、医疗保健、工业、石油天然气、技术、电信、公用事业10个一级产业,由上至下细分了四级行业。我们简化了超行业部门后,如下图所示。

在这个分类中,住宅建筑商所属的分类为:消费品业/个人及家庭用品/家庭用品/住宅建筑。

而其他的房地产商都归属于金融业,属于金融业/金融服务业/不动产,然后又细分为房地产开发、房地产服务、以及7种房地产投资信托基金(REITs)。

美国纳斯达克股市的行业分类与纽交所有所区别,纳斯达克标准相对简单:划分为基础工业、资本货物、耐用消费品、非耐用消费品、服务业、能源、金融、医疗、大型综合企业、公用事业、科技和交通运输十二个行业门类,每个行业又划分为细分子行业。这个分类比较类似于标准普尔(S&P)及摩根斯坦利公司(MSCI)联手推出的全球行业分类系统(GICS)。

在这个分类中,主要的房地产商都属于不动产业,从属于金融业,这一点与纽交所基本一致。但住宅建筑商有所区别。

在纳斯达克的分类中,住宅建筑商主要属于资本货物(CapitalGoods)行业。所谓资本货物,又译资本财货,通常指的是用来生产产品的货物,也可以理解为中间产品或者工业产品。在纳斯达克市场上,资本货物包含了工业机械、航空航天、军工国防、电气设备和铁路等行业。

中国的房地产行业划分显然与美国存在根本性的差别。这种差别实际上是行业划分标准导向的差别。

按照证监会发布的《上市公司行业分类指引》,在中国的上市公司中,房地产是一个单独的类别,与建筑业、金融保险业、社会服务业等是并列的一级产业门类。房地产业又分为三个二级行业,分别是:J01房地产开发与经营业、J05房地产管理业、J09房地产中介服务业。而房屋及其他建筑物的工程施工活动,列入与房地产同一级别的建筑业中。

证监会的《上市公司行业分类指引》,虽然是针对上市公司行业划分,但实际上来源于国家统计局的分类标准,这个标准与联合国国际标准产业分类(ISIC)、北美行业分类系统(NAICS)一样,是一种为了便于政府管理宏观经济和资本市场的政府管理型分类标准,其目的在于反映国民经济内部的结构和发展状况。

而NYSE和NASDAQ的分类标准,来源于富时指数ICB标准和标准普尔GICS体系,分类目的是为投资者的投资分析、价值评价、资产配置或管理以及金融机构的衍生工具活动中应用。

前者是产品导向,基本上是站在生产者的立场进行分类;而后者结合消费者的市场需求分类,考虑行业的投资价值同一性,其划分的基本标准是“主要收入或构成收入的主要来源是什么”。证监会的行业划分基本上以三类产业的划分为依据,而美国股市的行业分类将投资价值和消费特征作为主要依据,淡化了商品和服务的区别,也淡化了三类产业的概念。

纽约交易所和纳斯达克的分类在细节上也有一些差别,从大类上来说,主要的区别在于电信行业、交通运输业、工业和消费品行业的划分不同。在纽交所,电信行业是单列的大类,在纳斯达克,交通运输业是单列的大类。制造业部门中,纽交所划分了原材料、工业、消费品三个大类,而纳斯达克划分为基础工业、资本货物、耐用消费品和非耐用消费品四个行业。

具体就住宅建筑行业而言,纽交所将住宅建筑划分在家庭消费品行业,而纳斯达克将其划分为资本货物,也即工业产品行业。

那么其共同点是什么呢?无论纳斯达克还是纽交所,都将住宅视为一种商品,意味着,这个行业的企业是通过出售这种商品来获取收入。而其他的不动产商,包括绝大部分商业地产运营商、开发商和中介服务商,都划分为金融业,其收入主要来源于其持有或管理的物业的管理服务费或资本利得,换而言之,这些不动产是一种投资品种。

这正是美国房地产行业划分的主要出发点:主要标的物是否视为投资性物业。

同时,这也是中美住宅市场的一个重要区别:中国的私人住宅被赋予了很多的投资属性,而美国的住宅更多的被视为一种消费性产品;在美国,由各类REITs持有的投资性物业,才是美国个人和机构进行房地产投资的主要途径。如果不能准确的理解这一点,就很难对中美房地产市场的异同有一个清晰的概念。

四、美股市场上的代表性房地产上市公司

为了让大家对美国房地产行业有一个整体上的概念,我们在此按细分行业介绍了美股市场上的一些代表性房地产上市公司。

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