美国商业地产项目收购程序

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美国商业地产购买指南

 


  美国商业地产是新鲜事物,国人还不太了解。只有对美国很熟悉的、住在美国的华人是很清楚的。国人一般了解住宅。美国的商业地 产是个什么情况?哪些商业地产是值得出手的?有什么风险?

1、 美国商业地产基本情况?

  美国商业地产,一般和我们国内的门面房差不多,意思一样。都是在商圈。一般大公司的在成熟商圈,比如沃尔玛、肯德基,这些公 司等商圈成熟了再进来。大公司一般不会冒险。都有严格的选址标准。

   美国市场上有上万个商业地产,一般出租净回报在4-5%左右。像一些银行,也只有5%左右,还有麦当劳一般在4.5%的净回报。肯 德基一般在7-8%之间。药店,比如CVSWalgreensRite Aid净回报要高一些,10.5% 的都有,而且租期长。因为药店很赚钱,所以 敢签几十年。

 一般小型的公司,比如小型的餐馆等,租期短,净回报很高,甚至15%。但这样的商业地产,除非是美国人或者当地人,很熟悉才敢 买。作为国人,不熟悉美国,还是不要去碰很小公司、名不见经传的商业地产。

2、 美国商业地产有什么风险?

 商业地产风险大于住宅,这个规则全世界通用。因为哪个城市是好学区,随便抓个美国人都知道。但是商业地产就不一样。因为我们 很多中国人对美国不熟悉,所以风险更大。举个例子:

A是租B的房子开餐馆,开了2年,生意很好,本来租约是5年,这下A要求增加租约,但是租金维持目前不便的比例、增幅,比如每年 租金增加2%B把房源挂60万美元到市场上去卖。因为租约很好,餐馆生意也不错,所以顺利的卖给C了。 C上当了!AB演双簧!租约不是真实情况。AB早就串通好了,10万美元买下。成功一个,再到另外一个地方策划。 这就是我们为什么选世界500强大公司的商业地产的原因。他们不但地段好,而且一般愿意担保租约。都是上市的,年销售额几十 亿、几百亿美元的公司来担保每月几千到几万的租金。名不见经传的小公司的,除非客户对当地非常熟悉,一般我们是不推荐的。

所以选择租客不熟悉的商业地产,不是世界500强的大公司,最好是经营10年以上的。

3、 这些商业地产这么好,比如肯德基为什么自己不买下?

 最简单的说,如果肯德基买下全世界肯德基店面,要花几千亿美元?按照每个店面100万美元,租金每年8万美元,肯德基可以租12 个!只要每个肯德基赚8万美元/年,就不亏本。但实际上不止这么多,所以只要产生正的现金流,租比买划算。 买,1个店面赚钱。租,12个店面赚钱。1 VS 12 !这是最基本的杠杆原理。

4、 这么好的商业地产,房主为什么要卖?

 很多客户和我们说,很多公司的销售人员说,是业主有其他的生意,要么身体不行,要么破产。哈哈,没一个好下场。难道出售商业 地产的房主都这样?太搞笑了。不是专门做商业地产的很熟练经纪,还真弄不明白。

其实很简单,就是来资产翻倍和避税的。当然上面说的也有,但只是极少数。这个主要是涉及到美国税法1031条。比如您买下200 美元的药店,以后300万美元卖出,这个100万是需要交30%的财产增值税(Capital gain)。如果在180天内买下300万或者更高的商业地 产,那么就不需要交税。

最关键的是,用这个300万美元贷款购买商业地产,利率比直接贷款买低很多,最低不到4%!

如果您想在投资100万美元进去,直接贷款购买200万美元资产,利率要高。而且您这时候只有500万美元的资产。

但是通过1031条款,之前的300万美元不需要交税,是纯的300万美元,加上100万美元,400万美元贷款买800万美元资产。所以之 前的200+后期投入的100万现金,变成800万美元资产!房子越变越大,自己固定资产翻翻,但不用交税。税是按照现金利润来算, 固定资产的增值不用交。如果你套现,那就要交了。所以美国富人,一般是手上没多少现金,但固定资产惊人。 所以出售,是为了资产翻倍和避税的。 所以再好的商业地产,今天您卖给我,明天我卖给他。 题外话,这就是从法律层面扩大内需,盘活存量。

5、 包括租金每年增长,美国商业地产的实际投资回报是多少?

商业地产投资,比如买200万美元的,只需要100万美元现金。假如像这个年净回报是10%:(http://www.ushouse.com/productinfor/p9_71.html?&pageid=9&_id=71&r=0),贷款利率是5%,那么每年净收入是20万美元,支出利息+ 金,每月6599美元,每年是79188美元,这样第一年的净回报是120812美元,第一年的实际净回报是12%,而不是10%!这就是贷款的 魅力。之后租金每年增加1.5%2%,或者每5年增加8%10%

 A、贷款20年,需要支付的利息是:6599*12*20=1,583,760美元。

B、包含租金增长部分,20年租金所得是:比如510%增长,那就是 20*5+20*5*1.1+20*5*1.1*1.1+20*5*1.1*1.1*1.1=1001+1.1+1.21+1.331=464.1万美元。

C20年现金收入:4,641,000-1,583,760=3,057,240美元

贷款20年,20年后假设这个房子价值翻倍,注意,20年翻倍是很正常,一点都不夸张,朋友们,您们在www.zillow.com上搜索美国 1993年房价,很多目前房价是以前的好几倍。20年后翻倍的,就变为400万,100万变为400万,期间还每年拿12万(第一年)起的净回 报,20年出去利息、本金,共计拿3,057,240美元的现金收入,这样100万美元投资,20年后实际得到的是305万现金(20年之内得到) +400万资产,100万变为705万,7倍的投资回报! 实际平均每年是7/20=0.35,平均每年投资净回报是35%

6、 为什么购买美国商业地产需要以公司名义购买?

这个涉及到美国的避税,以及通过避税来资产翻倍。

A、初级避税

就是我们购买住宅、商业地产的初级形式,就是直接购买,所以也叫做初级避税。以前很多客户问我,怎样合理避税?因为投资美国 房产,需要交纳所得税的。具体交纳多少,需要专业会计师做账,合理避税。记住,他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般 稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。因为客户投资,集中起来都非常大,不牛的早被炒了。通过我们的研究,得出: 对于以个人名字买投资房产的,可以通过如下方法抵税:

1). 房子的地税(房产税),保险费

2). 房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费

3). 房子的维修费

4). 房东到美国来往的机票,餐旅费

5). 房地产公司的管理费

6). 房地产经纪的中介费

7). 寻找租客的广告费

8). 自己未成年孩子的抚养费,抚养费也可以?千真万确

B、中级避税

对于用公司名义投资房地产的,在有所有初级避税法则的同时,还有如下更优惠法则:

1). 您在美国可以租用门面开公司,所有公司的租金,电话,日常维持,日常管理所需要的所有费用

2). 美国公司可以请雇员,员工的所有工资,福利全部可以抵税。(就算是您请的清洁工,保姆,是为您在美国家里服务的,也可以 算在内)

3). 为美国员工发奖金,礼品,也可以抵税

4). 以公司名义去投资,只要是在年终结算之前为止的,所有投资费用都可以抵税。

5). 您所有招待客户,请客吃饭,飞机费用,汽油费,旅馆费,甚至您穿的衣服的购买费用,都可以称做公司的运营费用。

6). 您可以用公司的名义购买电脑,家具,电器等,可以称做办公用品,这也可以抵税

7). 您可以用公司的名义购买或是租赁豪车,这也是可以抵税。

8). 您甚至可以用公司的名义购买豪宅,度假屋,可以说成是给员工旅游度假用,这也可以抵税。 以公司的名义合法避税,这里面有很多窍门,只有您想不到的,没有做不到的。只要您发挥您的想像力,同时通过当地专业会计师的 协助,您可以达到最大限度的避税。所有费用,请务必保留原始发票,收据,或是邮件确认信,或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信 的国家,只要您能出示合理的凭据,都可以作为理由合法避税。 以公司名义可以避税更多,就这么简单。

 C、高级避税:

这是玩转美国税法的高级法则,滚雪球式投资法典,这个是建立在您以公司购买房地产的前提下,而且初级,中级避税法则同时有效:

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