全球各国的房地产状态:被洗劫的中国财富

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本书站在宏观经济的高度,从世界金融战、世界经济形势和中国经济形势的种种纷繁复杂的现象入手,以独到的视角鞭辟入里地解密了这些“冰山一角”下面隐藏的惊人内幕和真相,分析了中国经济和中国财富一直以来面临的危险和挑战。



德国长期抑制房价的政策

  德国的土地是私有化的,而且政府政策扶持德国公民自己建房和合作建房,从而提高了住房供应的效率,同时打破了开发商对房屋供应的垄断。德国 的自建房比例高达61%,开发商建房仅占38%,有独立的房价评估机制。德国各类地产的价格不是由房地产商或政府说了算,而是由独立的地产评估师来评估认 定。

  德国的住房制度对控制房价起到了积极的作用。住房储蓄体系是一套内部封闭式的长期储蓄和融资体系,是德国的房地产政策模式。目前,德国共有 35家住房储蓄银行,住房储蓄存款的唯一用途是为建房、购房融资,而不是为其他消费目的申请贷款,通过大量的储蓄者的参与而形成一个互助集体。这种住房储 蓄不受资本市场及其利率波动的影响而独立存在。德国银行商业性的住房抵押贷款利率近几年在8%N11%之间波动,住房储蓄的存款利率是3%(国家有条件地 另行补贴10%),住房储蓄贷款利率是固定的5%。一般存贷款利差保持在2%左右,而且德国银行是不缴营业税的。只有通过与住房储蓄银行签订住房储蓄合同 的客户,才能取得低息贷款的资格。在签订合同时,住房储蓄者向银行就商定好住房储蓄的金额给予承诺,以及提出若干年后申请贷款的方式和最高贷款额。住房储 蓄者每月有规律地在住房储蓄银行存款,通常确保每月最低存入住房储蓄合同额的4%,存款利率固定不变,确保最少储蓄时间为18个月,同时达到储蓄合同规定 的40%以上的存款,才能申请货款配贷。配贷资格必须满足银行规定的以上3个基本条件,银行决定的优先贷款系数是:

  存款x存款系数十利息x利息系数银行的评估值=储蓄所得的总额

  贷款和存款的比例一般是1:1。偿还贷款的形式是每月固定向银行还款,但每月偿还必须确保合同金额的6%。存款系数是储蓄银行进行调节的经验,每年公布一次。

  德国特有的“合同储蓄”住房金融模式以及房贷的固定利率机制,为稳定房价提供了金融制度保障。德国所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实 行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对 房贷市场起着稳定器的作用。与德国形成鲜明对比的是,在采取浮动房贷利率制的国家,无论是欧盟内的英国、西班牙、爱尔兰等,还是美国,房价都随利率波动出 现过大涨大跌的现象。

  德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%N1.5%的不动产税,房屋买卖还要缴3.5% 的交易税。如果通过买卖获得赢利,还要缴15%的差价赢利税。这些严厉的税收制度极大地缩小了房地产商和炒房者的赢利空间,使他们投机房地产无利可图,只 得放弃。

  德国法律规定,如果房地产商制订的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法行为;如果房地产商制订的房价超过“合理房 价”的50%,则为“房价暴利”,便触犯了《刑法》,构成犯罪。这些法律不仅抑制了德国国内炒房者的投机行为,还有效抵制了“海外炒房团”干扰德国房价稳 定的投机行为。

  德国政策明确不许房价上涨。长期低房价带给德国制造业的是长期的制度红利。德国认准一条路就会把它做到完美和极致,有一种“只拉车不看路”的认真精神。这是德意志民族执行力坚决到位的体现。

  德国的租房政策保证房价持续低位

  法国房地产市场火爆,中国房地产市场也火爆,可截然不同的是德国的房地产市场却长期处于低迷状态。

  在10年或15年前购买的德国房产现在通常很难卖到原来的“高”价。长期以来,德国的房价和房租不但没有上涨,反而逐年下跌。

  2008年金融危机之前,德国物价水平平均每年的涨幅是2%,而名义房价每年仅上涨1%,也就是说扣除物价因素,德国的房价实际上在以每年 1%的速度缩水。除了在某些黄金地段严格限制建造数量的房屋价格保持上升外,德国大部分城市和农村地区的房屋价格都出现回落趋势。于是,德国租房市场非常 繁荣,而德国法律绝对保障房客的利益,德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,年轻人中有77%都是“租房族”。德国越来越多的人正在搬出已租住 了多年的房子,因为近年来德国房租价格又便宜了,他们更愿意换一套更大的房子。今天在德国,这样不断租房搬家,住到更便宜、更好的地方,已经成为一种生活 的乐趣。

  1995年,德国住房有3,499万套,人口约8,200万,户均拥有1.28套住房,住房市场处于明显的供过于求的状况。德国均衡的城市 发展模式,避免了人口的过分集中。如今,德国的城市数量众多、人口分布均匀、规模很小,德国交通网络便捷,汽车工业发达。每平方公里土地有铁路和公路长达 0.75公里,8,000万人共拥有4,000万辆汽车,平均两人一辆汽车。德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、就医等条件 几乎无差异。这可以解释为什么德国的地产不必奇货可居,也没有攀比造成的占有欲。

  实际上,与美国和英国约2/3的人都拥有自己的房产不同,德国超过一半的家庭没有自己的房产。据统计,德国大约有3,800万户家庭,其中 超过2,000万的家庭居住在出租的房屋中。人们普遍认为,德国房地产已失去投资价值,近年来房价呈下跌趋势,就更少有人愿意买房了。另外,如果租房的房 客在某处已经居住了几十年,所缴纳的租金确实比自己买房的费用还要便宜许多,特别是在非繁华地段。

  2012年,德国人的平均月薪是2,720美元,德国普通住宅每平方米均价在1,000B2,000欧元,房价收入比为8.63(每100平方米住房成本/人均GDP)。德国市场有充足的住房供应。

  专家分析,导致德国房价和房租下降的主要原因在于供大于求。目前,德国有超过3,800万套房屋,与德国全国家庭数相当,现有的人均居住面 积为41平方米,另外每年还有25万套公寓竣工。对德国地产价格下跌的传统解释是,这与其合理的货币供应量、充足的住房供应、均衡的城市发展模式以及成熟 的住房制度等有关。

  这其实只是表象,真正的原因是德国政府亦步亦趋地遵循祖训,确保资金全数到达德国制造业的“倒退行为”。

  不可否认,德国实际上也是一个依靠大力度人为管理运行的经济体。每一个国家都会有自己习惯的经济增长方式。德国经济长期习惯于大规模工业化 的竞争,所以,德国政府努力管理和控制房地产的行为,也是为了长期服务于德国的制造业,使之成为德国大规模工业化优势竞争的要素之一。



法国房价为何必涨

  法国房价在1997B2006年上涨99%,其中2000B2006年上涨72%。巴黎住房的价值吸引越来越多的投资者远离股市,转而投资房地产,这种投资潮又推动巴黎房价不断上涨。

  《世界报》记者从房产经纪人处获知,一名在伦敦金融界工作的法国人日前抛售了自己持有的价值1,500万欧元的股票,在巴黎购置了十余处高档公寓用于出租。一名律师说,如果让他为一名拥有百万欧元家产的寡妇提供投资建议,他肯定建议她投资房地产而不是股票。

  在巴黎七区一所医院旧址上兴建的一个191套公寓的地产项目中,有多达一半的公寓是购房者的临时落脚点,或者用来出租。一名房产中介人员说,一对居住在法国普罗旺斯地区的夫妇,投资42万欧元在香榭丽舍大街购置了一套42平方米的小型公寓,然后向观光客出租。

  法国楼市的涨落受到房地产投资者的巨大影响,这几年法国房地产投资的额度占了楼市总销售额的2/3,巴黎市区房价的上涨也与国外买家的数量相关,除了个人住房外,写字楼也是如此。

  法国房地产迅速复苏到危机前水平,这让很多人始料未及。2008年世界金融危机给法国房地产市场带来巨大冲击,据法国房地产联合会统 计,2008B2009年法国旧房均价分别下跌3.1%和4.9%,而此前10年旧房均价一直连续上涨。业内人士分析认为,以巴黎为代表的一些大城市房价 的上涨主要有以下原因:

  一是大城市,特别是巴黎的房源稀缺性,供需失衡抬高了房价。巴黎公证处人员证实,有的买主为抢到房子,不惜以高出卖房者或中介报价的10% 来夺得房源,这虽然是少数现象,但确实反映了房源的紧张。有关数据表明,由于法国家庭平均人口数不断减少,单亲家庭增加和64%的家庭人口数不超过两人, 导致购房需求增加。而大部分空置房都在乡村,解决不了城市房子供应紧张的问题。巴黎作为国际大都市,供应量有限的豪宅还受到外国购房者的青睐,总价超过 200万欧元的高级住宅成为俄罗斯、中国、印度富人们竟相购买的对象。

  二是购房政策优惠,房贷利率处于历史低点,推动了法国全民购房。法国前总统萨科齐上台伊始就表示,希望让法国成为一个“住者有其屋的国 家”。为鼓励法国人买房以及避免金融危机造成房市大幅下滑,法国政府近年出台了一系列购房优惠措施,包括对低收入家庭部分房贷零利率和购房用于出租可享受 减税等。而法国房贷利率自2008年以来不断下降,目前降至3.5%左右,达到历史最低水平,也促使更多的法国人加入购房队伍。

  三是经济增长乏力和未来的不确定性使房地产成为人们首选的避风港。法国经济复苏缓慢,就业压力大,加上法国为减少巨额财政赤字而采取紧缩财政措施,购房优惠幅度将缩减,这更进一步加剧了法国民众购房保值的期望。

  主宰巴黎房地产价格上扬的始作俑者并不是那些在该市寻找临时栖身住所的美国或亚洲夫妇,而是土生土长的法国人。尽管出售房产的卖家少之又 少,新房源也比较匮乏,但法国人还是纷纷把资金投入巴黎的房地产。巴黎公证商会的研究数据显示,2010年法国股市的交易额比过去10年的平均值还低 9%。现在的巴黎房地产市场是法国买家的市场,由此造成的后果是,被誉为“光影之城”的巴黎房地产的价格已高到越发令人买不起的境地。巴黎房地产连锁经纪 商———朱诺特投资公司(Junotlnvestissements)的董事塞巴斯蒂安·库普菲斯(Sebastien Kuperfis)称:“这里的 房价高得出奇,以至于没有首次购房者前来问津。”法国政府部门经济学者雅克·弗基特(Jacques Friggit)编纂的数据显示,比照居民可支配收 入增长的情况来看,目前巴黎的房价处于自第二次世界大战结束以来增长最快的时期。造成这一状况的原因有若干个,其中包括法国工业信贷萎缩和“笨猪五国”信 贷危机,致使法国银行都很乐意为法国人提供较为长期的贷款。另外,巴黎对本市所辖区域划分作了严格的法规限定,这也导致该市长期以来缺乏新房源。2010 年以来,巴黎每年20个区内平均的开工项目,都不超过3,000套家居住宅的建设项目,而巴黎全市的居民总数却高达223万人。

  金三角地区是巴黎市内房价增幅最高的地段,它位于该市时尚摩登的第八区,毗邻香榭丽舍大街和蒙田大道。根据巴黎公证商会提供的数据,2010年那里的房价猛涨了38%。这时巴黎最为昂贵的房价已高达每平方米3万欧元。

  巴黎房价飙升还有一个原因,就是房产交易缺乏透明度。房契都是不对外公开的文件,公证部门负责起草房产交易的法律文书,而由其所编制的数据滞后期可能达半年之久。

  为什么德国房价跌而法国房价涨

  为什么2003B2007年美国、英国、法国、西班牙等发达国家房地产掀起火爆浪潮时,德国的房地产市场却独自冷冷清清呢?

  为什么在思考法国房地产问题的时候,却非常需要把德国房地产考虑进来呢?

  欧元统一了汇率,导致了法国经济的长期结构性问题:

  一.欧元的使用迫使法国进入了高成本的结构性经济体系,法国的中小企业规模陷入长期结构性萎缩,而法国的大型企业必然会获得法国市场的大量 金融和财政支持,这样的话,法国的大型企业必然会大量囤积在法国大型城市。所以,我们也就看到法国大型城市的房地产和法国中小型城市截然不同的房价。

  二.2060年,法国人口将达到7,360万,其中60岁以上的老年人数将达2,360万。50年后,60岁以上的老年人在法国总人口中所 占比例将接近1/3。而到2050年,也就是40年后,德国人口将从现在的8,200万下降到7,000多万,德国一半以上的人口将超过50岁,1/3的 人口超过60岁。

  可见,德国人口结构比法国人口结构要提前10年进入老龄化。

  而法国房地产的火爆和德国房地产的冷清,同样很重要的缘由也是一个汇率的调控问题。

  所以,表象是德国和法国大致相当的高储蓄率,放进同一个汇率和不同程度老龄化的经济体系,德国的储蓄率实际上就远高于法国的储蓄率。

  这样,德国的宏观政策就更加愿意削弱房地产在经济体系中的作用,而法国的宏观政策就会更加愿意追求提高房地产在经济体系中的作用。



英国以炒房为职业可以暴富

  1975年,英国一所中学的数学教师弗格斯·威尔森与妻子朱蒂斯用他们省吃俭用攒下的8,200英镑买下第一套房子,这是一套位于梅特斯通 市的三居室。1986年,他们有了第二套房子。看着当时英国房价飞涨,英国人骨子里金融业第一的意识,促使威尔森夫妇立刻开始了以“买房—租房—买房”模 式套利的金融投资生涯。他们把第一套房子租出去,用租金来支付第二套房子的贷款。他们购房、出租,然后依靠租金支付房贷。

  在近20年的投资生涯中,威尔森夫妇最多时手上拥有900多套房子,市值最高时达到1.8亿英镑。然而由于全球金融危机的影响,2008年他们的房子市值急剧缩水。

  2010年夏天,随着英国楼市渐渐复苏,加上阿什佛德至伦敦的高速铁路开通,当地的房地产价格迅速飙升。威尔森夫妇的房子不知不觉中又升值了100多万英镑。

  下面是记者与“第一包租婆”朱蒂斯的对话,对话生动地反映了英国是金融业至上的国家。朱蒂斯的回答也道出了未来英国金融业的风雨飘摇。

  问:从最初的1套到最多时拥有900套房子,你是如何积累的?这中间都是采用以租金支付贷款的方式吗?租金总是能够支付贷款吗?

  朱蒂斯:虽然20多年来我们手中的房子没有一套贬值过,但积累的过程没有任何奇迹,我们没抱任何幻想,就是赚钱—买进—赚钱—买进,一点一滴积累。

  当然都是用租金付贷款,在英国这完全不是问题,你的房租必须高出贷款的25%,也就是说你要付100英镑的贷款,就至少要收125英镑的租金。

  此外,我不会因为一点小小的利润就买进卖出,不然手上现在也不会有这么多房子。这就是要告诉大家,千万不要在炒房的事情上着急,千万不要计较小钱,丢了大钱。

  英国人威尔森夫妇的暴富过程,主要是依靠英国“金融业第一”的经济战略、英国的高福利,以及英国作为全球教育市场的聚集地而引发的“租房浪潮’。

  今天,以服务业为主的经济结构推动了英国大量高收入人群的出现,同时,英国大量失业人群的高福利租房政策以及大量留学生在英国居住,都是使英国房地产长期繁荣的重要原因。英国每栋房产的平均价值:

  1985年,为2.2万英镑。1995年,为5.57万英镑。2007年,为18.5万英镑。2011年,为16.7万英镑。2012年,为16.3万英镑。

  英国拥有住房产权的人口占总人口的比例为71%,而欧洲的平均水平是63%。其中,西班牙的比例最高为86%,希腊的比例为85%,爱尔兰的比例为82%,意大利

  的比例为75%,比利时的比例为73%,丹麦和葡萄牙的比例都是65%,法国的比例为63%,德国的比例最低为43%。希腊和爱尔兰是小经 济体,所以,与英国在房地产市场上完全不具有可比性,而德国和法国在经济规模和经济成长过程方面都和英国极其相似。故此,英国房地产,德国房地产和法国房 地产有极好的可比性。

  现在的住房率排名,英国是71%,法国是63%,而德国是43%。有趣的是,现在金融市场上债券违约的担保成本排名,英国是德国的2倍以上,法国高于德国30%。

  目前,英国已经显示出“坠落发达国家第一”的结构性问题,自1986年“大爆炸”的英国实施金融市场自由化以来,金融业在英国取得飞速发 展。2001年,金融服务业在英国GDP的比重为5.5%,到2005年这一比例已上升至8.5%,而随着2008年世界性大萧条的严重冲击,英国政府消 耗了“天文数字”的财政赤字,挽救了英国的金融业。同时,英国“金融业第一”的经济战略也为英国的房地产市场带来了壮观的“炒房一族”。

  随着英国超大规模的财政赤字推出,2009B2011年英国的房地产市场迅速恢复到了2008年大萧条前的水平,也挽回了损失。目前,英国许多地区房地产价格与2007年的高峰相比,下降幅度还不到10%,英国伦敦地区的房产价格甚至创出历史新高。

  伦敦地区的房地产火爆的原因,主要是来自俄罗斯、中国和印度的富人群体的资金购买力。不过,英国整体的房地产业,开始将面对的是突然到来的一场寒冬的考验。我们已经知道了英国房地产的长期繁荣,主要是英国的“金融业第一”和英国的高福利的宏观政策的产物。



中国股市与中国经济的“春天”

  中国股市的历史是经不起回顾的。2008年5月,中国股市从6,000点暴跌到3,000点。当时,全中国的大量股民普遍认为政府是不会让 中国股市继续暴跌下去的,否则,社会就会大乱。但这种想法仅仅是股民们自己的想法。最终,幻想还是被股市的无情暴跌彻底毁灭了。股民们咽下了这口气,社会 没有大乱,也没有小乱,只是多了些悔恨不已的和抱有幻想的股民。

  的确,当股市在2008年10月跌到1,664点的时候,许多股民选择了沉默和去医院疗养。2008年,中国经济一面是股市大崩盘的内忧, 另一面是美国次级债危机的外患,最终导致2008年10月中国出现大面积的失业人口。为此,中国的宏观政策推出了罕见的4万亿财政扩张,来解决当时的失业 潮。但是,中国如果不放任2008年5月股市的暴跌,宏观政策就可以在2008年9月美国雷曼兄弟破产的时刻,用最微小的代价解决2008年10月中国的 失业潮。

  4万亿财政扩张这一剂猛药,解决了当时中国的失业潮。但是,中国经济的货币体系为此又付出了什么样的代价呢?

  2007年,中国信托业的资产规模为人民币9,600亿元,到2011年上升到4.8万亿元。

  2007年,中国银行理财产品的资产规模为8,190亿元,到2011年上升到16.99万亿元。

  2007年,中国地方政府的债务规模是4万亿元,到2011年上升到13万亿元;

  中国经济已经和20世纪30年代的美国大萧条一样,实际是一种“债务型通货紧缩”。它的理论构成是:在资产价格和商品价格下降的时候,会对 名义债务人构成某种冲击,这时名义债务人为了结清债务,就会大规模抛售自己手上的资产,引发资产和商品价格的进一步下跌,同时引发名义债权人进一步加速结 清债务的迫切需求。还会引发名义债务人进一步大规模抛售自己手上资产的恶性循环模式。

  美联储主席伯南克在其写作的《大萧条》一书中讲道:“如果‘债务型通货紧缩’足够严重,那么它会威胁到银行和其他金融中介的正常运转。一般 来说,银行既有名义资产也有名义负债,因此在一定范围内可以对冲通货紧缩的冲击,但是当银行债务人的财务状况恶化时,银行往往只能获得实际资产(比如抵押 品)。”伯南克相信从这一点来说,“债务型通货紧缩”会引发银行发生实际或潜在的贷款损失,从几个方面降低银行的资本实力,损害银行的经济效益。

  也就是说,目前中国股市大暴跌有两个重要的因素:

  ·宏观大背景是,“中国信托业资产十中国银行理财产品资产”不停地以倍数规模扩张,来维持中国房地产企业和中国地方政府资金链的利息支付,变相造成中国股市的严重“失血”。

  ·“零成本股”不计成本,因为无成本可计。想尽一切办法最大限度地全部套利。

  最终,我们会见到由于“垄断利益”短时间的集中套利而引发中国经济和社会出现多米诺骨牌效应。“垄断利益者”套利→造成股市下跌→全体股民紧缩开支→企业经营恶化→中国房地产企业和中国地方政府资金链的利息断裂→“垄断利益”进一步疯狂套现……

  今天的事实和20世纪30年代美国经济的历史,已经无情地告诉我们:当时美国社会的“无成本的利益集团”,最终造成美国社会高达30%的失业率。难道,今天中国社会中这些迅速壮大的垄断利益不会引发中国社会失业浪潮的爆发吗?

  “股市有风险,入市需谨慎”,这句话本来是天经地义的“合约精神”。如果是在平等的市场交易中,全部中国股民的确应该尊重和维护“合约精神”。但是,在不平等的市场交易中,在赤裸裸的“制度性风险”下的市场交易中,这种“合约精神”应该怎么样来看待呢?

  我们还不具备撤豆成兵、出神入化的智慧和能力,来摆平垄断和被垄断之间越来越大的矛盾。我们只需要学习1933年美国总统罗斯福对美国当时“无成本的权贵利益集团”的做法。停止中国“无成本的交易集团”的套利和交易,让垄断利益体失去对中国造成毁灭的机会。

  如果我们等到中国股市、中国房地产、中国银行业和中国社会被这些“无成本的垄断集团”彻底摧毁后,再去学习美国罗斯福先生取消他们掌控权的做法,就为时已晚了。

  天下“无成本的垄断集团”的特性都是相同的。

  20世纪30年代美国“无成本的权贵利益集团”导致美国社会爆发了失业率达30%的失业浪潮。大量美国人无家可归,食不果腹,信仰崩溃。

  今天,中国社会这些复活的“无成本的垄断集团”会像1929年的美国“无成本的权贵利益集团”一样,摧毁中国股市、中国房地产和摧毁中国经济,导致大量的中国人无家可归,食不果腹,信仰崩溃。

  当罗斯福把美国社会中“无成本的权贵利益集团”的纽约证券交易所前总裁惠特尼关进监狱的时候,美国社会的经济就已经是“人间地狱”了。但 是,这就是美国做出果断而正确的选择———“悬崖勒马”。从此,美国摆脱了“寻租权贵利益集团”的扼杀,走上了长期复苏和崛起之路。

  经济政策就像“放下屠刀,立地成佛”的阿育王,只存在能否走上正路的问题。亡羊补牢,未为迟也,就是损失大小的问题。即使损失一代人、两代人,只要不走交叉死亡线,就能回到相对平行的正路上来,反败为胜,成就长久的强大。

  对比世界发达国家,中国的优势有:人口大国,老龄化问题还没有恶化;中国的福利政策还没有发达国家那样的负担;中国人普遍具有“为子孙”的 家庭意识和攀比意识,会勤奋劳作;中国尚处在经济塑形期,以投资为导向的政策空间还很大。所以,中国是长久强大,还是被危机困扰,就在经济政策的一念之间。


  (本文摘自《被洗劫的中国财富》,刘军洛著,中信出版社2013年8月第一版)

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